§ 1. Баланс доходов и расходов жилищного хозяйства местных советов
По постановлению ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»1 эта отрасль хозяйства местных советов организуется на началах хозяйственного расчёта. Домовое хозяйство каждого крупного дома (с жилой площадью свыше 3 000 кв. м) или группы домов (с жилой площадью от 1 500 до 3 000 кв. м) ведётся в соответствии с хозяйственно-финансовым планом, утверждённым жилищным управлением.
Все доходы от дома поступают исключительно на текущий счёт домоуправления, распорядителем которого является управляющий домом. Средства крупных доходных домов предназначаются для ремонта и улучшения их благоустройства и не могут заимствоваться на содержание и ремонт дефицитных домов. Исключения допускаются только по специальным решениям исполкомов, причём позаимствованные средства должны быть возвращены не позднее чем через 5 лет.
Арендная плата за нежилые помещения в домах местных советов полностью закрепляется за жилищным хозяйством: 5% поступает в доход дома, где расположено нежилое помещение, а 95% — в местный бюджет для создания в распоряжении жилищного управления общегородского фонда финансирования капитального ремонта домов2.
Если жилой фонд местного совета составляет менее 1 500 кв. м, жилищное хозяйство на хозрасчёт не переводится, причём все его валовые доходы поступают в местный бюджет, покрывающий все расходы, связанные с эксплоатацией жилого фонда.
Источниками доходов домохозяйств служат: квартирная плата, отчисления от арендной платы за нежилые помещения в размере 5%, сбор с арендаторов этих помещений для возмещения общих расходов по дому (страхование, налоги и сборы, содержание домоуправления и мест общего пользования и др.), прибыль подсобных предприятий (транспортных и пр.) и предприятий по бытовому обслуживанию населения (прачечные и т. п.). Кроме того, домохозяйства получают доходы строго целевого назначения — сборы с жильцов за коммунальное обслуживание (центральное отопление, водоснабжение), расчёты по которому производятся через домоуправления. Взимание каких-либо других целевых сборов, кроме тех, которые связаны с производством общедомовых расходов по коммунальному обслуживанию, воспрещается законом.
Квартирная плата взимается в жилых домах на основании постановления ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. и изданных в его развитие постановлений союзных республик3.
Местный совет устанавливает для каждого города основную таксу квартирной платы в пределах от 30 коп. (в городах и рабочих посёлках с населением менее 40 тыс. чел.) до 44 коп. (в остальных городских поселениях) за кв. м жилой площади. Эта ставка является средней для всего жилфонда и взимается с лиц, получающих заработную плату в размере 145 руб. При заработной плате меньше 145 руб. предоставляется скидка с основной таксы в зависимости от числа иждивенцев и суммы заработка. Минимальная ставка — 5,5 коп. за кв. м. При заработной плате более 145 руб. к основной таксе прибавляется 3,3 коп. за кв. м с каждых 10 руб. сверх 145 руб. Для рабочих и служащих предельный размер ставки квартплаты составляет 1 руб. 32 коп. за кв. м в месяц, для лиц свободных профессий и некооперированных кустарей — 1 руб. 98 коп.
При отсутствии в доме отдельных видов коммунального обслуживания, имеющегося на данной территории, с основной квартирной платы установлена скидка (например, при отсутствии водопровода или канализации скидка 10%, при отсутствии электроосвещения — 5%). При наличии особых видов коммунального обслуживания (газа, ванной комнаты и др.) основная такса может быть повышена не более чем на 10%. Скидки предоставляются также за дефекты жилища, за проходную комнату — 30%, за тёмную и полутёмную комнату и за подвальное помещение — 50%, за полуподвальное — 20% и т. д.
В этих размерах исчисляется квартплата за площадь, занимаемую по норме, утверждённой местными советами, — 9 кв. м на человека (для некоторых территорий, при наличии особых условий, облисполкомам разрешается понижать её до 6 кв. м). Жилплощадь сверх нормы оплачивается в тройном размере. Определённым категориям работников (научным работникам, врачам и др.), а также больным предоставлено право на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты, оплачиваемой в ординарном размере. При исчислении квартплаты в расчёт принимается заработная плата члена семьи, получающего наивысшую ставку.
Все нежилые помещения эксплоатируются на началах платной аренды. Помещения, входящие в состав домового хозяйства, сдаются в аренду управляющими домами по ордерам жилищного управления; помещения, находящиеся в специальных зданиях, — непосредственно жилищным управлением.
Арендная плата за торговые, складские и промышленные помещения исчисляется по тарифам, устанавливаемым городскими советами. Основные элементы тарифа — амортизация, расходы на консервацию пустующих помещений и прибыль от эксплоатации помещений. Амортизация по нежилым помещениям устанавливается в 3% для каменных, 5% — для деревянных и 4% — для смешанных домов. Расходы на консервацию не превышают 0,5%. Предельные размеры всей суммы арендной платы за нежилые помещения не должны превышать в зависимости от количества населения в городе 8—16% от строительной стоимости этих помещений. Тариф для отдельных арендаторов диференцируется в зависимости от характера использования помещений и района города4.
Так как при диференциации ставок арендной платы по районам и типам помещений жилищные управления нарушали предельные тарифы в целом по городу, что увеличивало накладные расходы торговых организаций, постановлением правительства дальнейшее повышение сложившихся ставок арендной платы за нежилые помещения воспрещено.
Арендная плата за помещения, сдаваемые под учреждения и конторы, определяется в зависимости от того, занимается ли строение частично или полностью. В первом случае взимаются твёрдые ставки, устанавливаемые советами по местным условиям: для учреждений, состоящих на бюджете, и общественных организаций — от 50 до 63 коп. за кв. м, для кооперативных и хозрасчётных предприятий — от 1 руб. до 1 руб. 13 коп. Во втором случае, когда арендатор занимает строение целиком с условием, что капитальный ремонт производится им самим, тариф исчисляется в размере стоимости амортизации, но не свыше 1 % строительной стоимости для бюджетных учреждений и общественных организаций и 4% — для кооперативных и хозрасчётных организаций5.
Доходы домоуправлений определяются на основе данных о жилой площади, площади нежилых помещений и среднемесячной квартирной и арендной платы за кв. м.
Расходы домоуправлений подразделяются на: 1) административно-управленческие, 2) содержание обслуживающего персонала, 3) содержание домового хозяйства, 4) текущий ремонт, 5) амортизационные отчисления, 6) отчисления в местный бюджет от арендной платы за нежилые помещения (95%), 7) налоги и сборы (налог со строений, земельная рента), 8) отчисления на подготовку кадров, 9) прочие расходы.
Штаты, ставки и фонд заработной платы для контор домоуправлений устанавливаются в общем порядке, действующем в отношении административно-управленческого аппарата (см. главу XIV, §§ 2 и 3). Расходы на обслуживающий персонал (дворники, истопники, уборщицы и пр.), на содержание домового хозяйства и текущий ремонт (уборка улиц, двора, лестниц, вывозка мусора и пр.) определяются по нормам, предусмотренным жилищными управлениями.
Все домоуправления обязаны вносить отчисления в амортизационный фонд на капитальный ремонт от первоначальной стоимости дома, установленной при страховой оценке, в размере 1 % для каменных домов и 2% — для деревянных. Отчисления в амортизационный фонд производятся коммунальными банками путём ежемесячного перечисления сумм с текущего счёта домоуправлений на их специальный счёт капитального ремонта. Поручения банкам на перечисления с указанием месячных сумм отчислений арендной платы выдаются домоуправлениями на основе годового плана отчислений6. Дефицитным домам, не имеющим средств для полного перечисления амортизации на специальный счёт, коммунальные отделы могут уменьшить обязательные амортизационные отчисления. Средства со специального счёта капитального ремонта расходуются только по прямому назначению.
Как уже указано, 95% арендной платы за нежилые помещения в домах поступают в местные бюджеты для организации общегородского фонда капитального ремонта жилых домов. Средства из этого фонда отпускаются на ремонт дефицитных домов и тех, амортизационные отчисления которых не покрывают потребности в капитальном ремонте.
Все домоуправления отчисляют 1 % доходов дома в фонд подготовки кадров жилищных работников, находящийся в распоряжении жилищных управлений.
Жилищное строительство осуществляется в пределах лимитов, установленных народнохозяйственным планом, и финансируется за счёт средств местных советов и долгосрочных кредитов Инкомбанка и местных коммунальных банков. Титульные списки строительства при сметной стоимости объекта не ниже 2 млн. руб. утверждаются СНК СССР. При сметной стоимости ниже 2 млн. руб. СНК союзных республик определяют перечень строек, включаемых в утверждаемые ими титульные описки, а также порядок утверждения титульных списков остальных строек.
СНК РСФСР утверждает титульные списки жилищного строительства при сметной стоимости объекта в 1 млн. руб. и выше. Порядок утверждения титульных списков объектов со сметной стоимостью ниже 1 млн. руб. устанавливается СНК АССР, краевыми и областными исполкомами.
Новое жилищное строительство производится подрядными организациями и финансируется так же, как и промышленное строительство. Капитальный ремонт, как правило, производят создаваемые при жилищных управлениях специальные хозрасчётные конторы, выполняющие работы в домах по договорам. Для финансирования капитального ремонта составляется смета, утверждаемая жилищным управлением.
В жилищное хозяйство советов включаются гостиницы и общежития, состоящие на хозяйственном расчёте. Их доходы и расходы определяются на основе плана эксплоатации. Доходы исчисляются в зависимости от числа гостиниц и общежитий, количества в них мест, среднего количества дней эксплоатации, количества предоставленных койко-суток и средней отпускной цены за койко-сутки. Валовые эксплоатационные расходы устанавливаются по числу мест и стоимости содержания одной койки в сутки (включая амортизацию и налог с нетоварных операций).
Баланс доходов и расходов жилищного хозяйства составляется по общеустановленной для всех отраслей форме. В доходной его части приводятся следующие основные статьи: валовые доходы жилищного хозяйства, валовые доходы гостиниц, поступления арендной платы за нежилые помещения, прибыль ремонтных контор, доходы жилснабов, отчисления на подготовку кадров, неиспользованные остатки городского фонда капитального ремонта жилфонда и амортизации по домоуправлениям на начало года. Расходная часть включает валовые расходы жилищного хозяйства, валовые расходы гостиниц, издержки обращения жилснабов, затраты на капитальный ремонт, внелимитные затраты, прирост собственных оборотных средств хозрасчётных вспомогательных и обслуживающих предприятий, расходы на подготовку кадров, платежи по долгосрочным ссудам, остатки (на конец года) амортизации по жилищному хозяйству и городских фондов капитального ремонта жилищ.
Для устранения двойного счёта за общим итогом расходов приводятся расходы, покрываемые ресурсами, распределяемыми внутри жилищного хозяйства (капитальный ремонт за счёт амортизации, погашение за счёт амортизации долгосрочных ссуд на ремонт, расходы на капитальное строительство за счёт ссуд коммунальных банков и пр.).
В раздел «Взаимоотношения с бюджетом» среди платежей в бюджет включаются 95% арендной платы за нежилые помещения, валовые доходы жилых домов, не переведённых на хозрасчёт, платежи гостиниц и подсобных предприятий (отчисления от прибылей, налоги). В ассигнованиях из бюджета предусматриваются передача указанных 95% арендной платы в фонд капитального ремонта, средства на капитальное строительство, на пополнение оборотных средств подсобных предприятий при недостатке для этой цели их собственных прибылей, на погашение долгосрочных ссуд по капитальному строительству и пр.
1 С 3. С 1937 г. № 69, ст. 314.
2 На период войны в фонд финансирования капитального ремонта передается 50%.
3 С. 3. С. 1928 г. № 6. ст. 49; пост. ВЦИК и СНК РСФСР от 14 мая 1928 г. — С. У. 1928 т. № 53, ст. 402.
4 С. У. 1928 г. № 69, ст. 675.
5 С. У. 1926 г. № 20, ст. 156.
6 При отсутствии коммунального банка амортизационные отчисления учитываются домоуправлениями, причём специального счёта в банке для них не открывается.
<< Назад Вперёд>>
